ซื้อที่ดิน เป็นการลงทุนที่คุ้มค่าไหม มีข้อดี-ข้อเสียอย่างไร ?

ซื้อที่ดิน อีกทางเลือกในการลงทุนที่ใครหลายคนต่างก็สนใจ แต่เราควรเริ่มลงทุนด้วยการซื้อที่ดินหรือไม่ การซื้อที่ดินมีข้อดี-ข้อเสียอย่างไร ลองอ่านทำความเข้าใจก่อนตัดสินใจลงทุน!

ที่ดินเปล่า คืออะไร​ ?

ที่ดินเปล่า คือ ที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาและไม่มีสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งอำนวยความสะดวกใด ๆ บนพื้นที่ โดยส่วนมากที่ดินประเภทนี้จะยังไม่มีการใช้งานเฉพาะเจาะจง ทำให้สามารถปรับใช้ได้หลากหลายตามความต้องการในอนาคต เช่น การสร้างที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ หรือเพื่อการเกษตรกรรม ทั้งนี้การลงทุนในที่ดินเปล่านับเป็นหนึ่งในวิธีการลงทุนที่น่าสนใจ เนื่องจากมีความยืดหยุ่น และสามารถเพิ่มมูลค่าได้หากที่ดินนั้นอยู่ในทำเลที่ดี หรือได้รับการพัฒนาในอนาคต

ประเภทของที่ดินเปล่า ?

ธอส.ได้ทำการแบ่งประเภทของที่ดินเปล่าทั้งหมดออกเป็น 3 ประเภทด้วยกัน โดยที่ดินเปล่าประเภทต่าง ๆ จะมีลักษณะที่แตกต่างกันไป ดังนี้

• ที่ดินห่างไกล ไม่มีทางเข้า-ออก (หรือที่เรียกว่าที่ดินตาบอด) : เนื่องจากถูกล้อมรอบด้วยที่ดินของเจ้าของรายอื่น จึงขาดทางเข้า-ออกที่สะดวกต่อการสัญจร ทำให้มีข้อจำกัดในการพัฒนา และการใช้งาน ส่งผลให้ราคาที่ดินประเภทนี้มักจะถูกมาก
• ที่ดินห่างไกล ติดถนน มีทางเข้า-ออกสะดวก : แม้จะอยู่ห่างไกลจากตัวเมือง และชุมชน แต่ก็ยังสามารถเข้าถึงได้ง่าย ทำให้ราคาของที่ดินประเภทนี้จะสูงกว่าที่ดินตาบอด เนื่องจากมีศักยภาพในการพัฒนา หรือใช้ประโยชน์ได้หลากหลายมากขึ้น
• ที่ดินในเมือง ตั้งอยู่ในเขตเมืองและมีทางเข้า-ออกที่สะดวก อีกทั้งยังมีการสัญจรของผู้คนอย่างหนาแน่น (Traffic) : ที่ดินประเภทนี้มีราคาสูงที่สุด เนื่องจากทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งชุมชน และสิ่งอำนวยความสะดวก ช่วยให้การพัฒนาที่ดินประเภทนี้มีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีมากกว่าที่ดินประเภทอื่น ๆ

ลงทุนกู้ซื้อที่ดิน คุ้มค่าไหม ?

การลงทุนโดยการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่ดินเป็นการตัดสินใจที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เนื่องจากมีทั้งข้อดี และความเสี่ยง ข้อดีหลักของการกู้เพื่อซื้อที่ดิน คือ สามารถถือครองที่ดินได้แม้ยังไม่มีเงินสดเพียงพอ ซึ่งช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ทันที หรือรอให้มูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต อย่างไรก็ตามการกู้ยืมเพื่อซื้อที่ดินยังมีภาระในการชำระหนี้ และดอกเบี้ยระยะยาว ซึ่งอาจเป็นภาระทางการเงินหากที่ดินไม่ได้สร้างรายได้ทันที หรือมีมูลค่าเพิ่มขึ้นช้ากว่าที่คาดเอาไว้ ดังนั้นการพิจารณาความคุ้มค่าจึงต้องดูทั้งแนวโน้มมูลค่าของที่ดิน สภาพเศรษฐกิจ รวมถึงภาระหนี้ที่ต้องรับผิดชอบ หากสามารถจัดการความเสี่ยงได้ดี การกู้ซื้อที่ดินก็อาจเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า และให้ผลตอบแทนที่ดีในอนาคตนั่นเอง

ซื้อที่ดิน มีโอกาสขาดทุนหรือไม่ ?

สำหรับผู้ที่ต้องการทราบว่าซื้อที่ดิน มีโอกาสขาดทุนหรือไม่ การซื้อที่ดินนั้นมีโอกาสขาดทุนได้เช่นเดียวกับการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ แม้ว่าที่ดินจะมีแนวโน้มเพิ่มมูลค่าในระยะยาว แต่ก็มีปัจจัยหลายประการที่อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าของที่ดิน และทำให้เกิดการขาดทุนได้ เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว การเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบหรือผังเมือง ซึ่งอาจทำให้ที่ดินไม่สามารถพัฒนาหรือใช้ประโยชน์ได้ตามแผน รวมถึงปัญหาด้านสิทธิครอบครอง หรือข้อพิพาททางกฎหมาย 

นอกจากนี้หากที่ดินอยู่ในทำเลที่ขาดศักยภาพในการพัฒนา เช่น อยู่ห่างไกลจากแหล่งชุมชนหรือสิ่งอำนวยความสะดวก ก็อาจมีโอกาสขายต่อได้ยาก และไม่สามารถสร้างกำไรได้ตามที่คาดหวัง ดังนั้นการประเมินทำเล และปัจจัยเสี่ยงอย่างรอบคอบจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงในการขาดทุนจากการซื้อที่ดินนั่นเอง

ซื้อที่ดิน มีข้อดีอย่างไร ?

• มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว : ที่ดินถือเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา โดยเฉพาะในทำเลที่มีการพัฒนาและเติบโต ทำให้การลงทุนในที่ดินสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว โดยไม่ต้องทำการปรับปรุงหรือพัฒนาต่อเนื่องเหมือนทรัพย์สินประเภทอื่น
• มีความมั่นคง และเป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้ : การซื้อที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีลักษณะคงที่ และจับต้องได้ จึงเป็นการลงทุนที่ให้ความรู้สึกมั่นคงแก่ผู้ถือครอง ต่างจากการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความผันผวนสูงเช่นหุ้น หรือกองทุน ที่ดินยังเป็นทรัพย์สินที่สามารถส่งต่อให้กับคนรุ่นต่อไปได้
• สามารถใช้เป็นหลักประกันทางการเงิน : ที่ดินมีมูลค่าทางเศรษฐกิจที่สามารถใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ หรือกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินได้ โดยเฉพาะที่ดินที่มีทำเลดี ทำให้ผู้ถือครองสามารถใช้ที่ดินเป็นทุนสำรองในการเสริมสร้างสภาพคล่องทางการเงินได้
• มีโอกาสในการพัฒนาเพื่อสร้างรายได้ : ที่ดินสามารถนำไปพัฒนาเพื่อสร้างรายได้ เช่น การปล่อยเช่าเพื่อเกษตรกรรม ทำที่จอดรถ สร้างอาคารพาณิชย์ หรือทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ หากมีการวางแผนที่ดีและเลือกทำเลที่เหมาะสม ก็สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้จากการใช้ประโยชน์ที่ดิน
• มีข้อได้เปรียบทางภาษี และสิทธิประโยชน์ในการถือครอง : ผู้ถือครองที่ดินสามารถได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีในบางกรณี เช่น การถือครองที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอาจได้รับการยกเว้นหรือส่วนลดภาษี ทำให้การถือครองที่ดินมีต้นทุนที่ไม่สูงนักหากใช้ประโยชน์ที่ดินให้ตรงตามเงื่อนไข

ซื้อที่ดิน มีข้อเสียอย่างไร ?

• ซื้อที่ดินมีความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจ และการผันผวนของมูลค่า : มูลค่าของที่ดินอาจได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ และปัจจัยทางตลาด หากเศรษฐกิจชะลอตัว หรือมีการเปลี่ยนแปลงในนโยบายรัฐ มูลค่าที่ดินอาจลดลง และส่งผลให้ขายได้ยากหรือต้องขายในราคาที่ต่ำกว่าที่คาดไว้
• ซื้อที่ดินมีภาระด้านค่าใช้จ่ายในการถือครอง : การถือครองที่ดินต้องมีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา รวมถึงภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งอาจเป็นภาระในระยะยาว โดยเฉพาะในกรณีที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์จากที่ดิน หรือที่ดินยังไม่สร้างรายได้ให้กับผู้ถือครอง
• มีความเสี่ยงด้านสิทธิครอบครอง และปัญหาทางกฎหมาย : การซื้อที่ดินอาจเสี่ยงต่อปัญหาด้านสิทธิครอบครอง เช่น ที่ดินมีข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ หรือการซื้อที่ดินโดยไม่ตรวจสอบประวัติอย่างละเอียด ทำให้เกิดปัญหาทางกฎหมายในภายหลัง ซึ่งอาจนำไปสู่การขาดทุน หรือต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี
• การขายที่ดินอาจใช้เวลานาน และไม่สามารถสร้างสภาพคล่องได้ทันที : ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่ใช้เวลาในการขายค่อนข้างนานเมื่อเทียบกับสินทรัพย์อื่นๆ ทำให้ไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดได้ทันทีหากต้องการใช้เงินฉุกเฉิน จึงเป็นข้อเสียสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการการลงทุนที่มีสภาพคล่องสูง

ความรู้ที่ต้องมีก่อนซื้อที่ดินเพื่อการลงทุน

แน่นอนว่าหากต้องการที่จะลงทุนความรู้ถือเป็นสิ่งสำคัญ มาดูกันดีกว่าว่าหากอยากซื้อที่ดินเพื่อการลงทุน เราควรที่จะมีความรู้อะไรติดตัวไว้บ้าง

• ซื้อที่ดินต้องมีความรู้ในการดูแผนผังเมือง 
• ซื้อที่ดินต้องมีความรู้เกี่ยวกับระบบคมนาคมที่ส่งผลต่อราคาที่ดิน
• ซื้อที่ดินต้องมีความรู้เกี่ยวกับโครงการขนาดใหญ่ที่มีแผนก่อสร้าง
• ซื้อที่ดินต้องมีความรู้เกี่ยวกับแนวเวนคืนของราชการ
• ซื้อที่ดินต้องมีความรู้ว่าที่ดินคุณภาพเป็นอย่างไร
• ซื้อที่ดินต้องมีความรู้เกี่ยวกับประเภทของเอกสารสิทธิ์ (หนังสือตราครุฑสีต่างๆ)
• ซื้อที่ดินต้องมีความรู้เกี่ยวกับวิธีประเมินราคาที่ดินด้วยตัวเอง
• ซื้อที่ดินต้องมีความรู้เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในวันโอนที่ดิน
• ซื้อที่ดินต้องมีความรู้เกี่ยวกับกลยุทธ์พื้นฐานในการลงทุนที่ดินเปล่า
• ซื้อที่ดินต้องมีความรู้เกี่ยวกับวิธีสร้างรายได้จากที่ดินเปล่าระหว่างถือทรัพย์

ทั้งหมดนี้คือเรื่องที่เกี่ยวกับการซื้อที่ดินเพื่อลงทุนที่ทุกคนควรทราบไว้ ทั้งนี้หากใครยังไม่พร้อมลงทุนก้อนใหญ่ ก็อาจลองมองหาธุรกิจเล็ก ๆ น้อย ๆ ลองทำกันดูก่อนได้ เดือนไหนสภาพคล่องทางการเงินขาดช่วงไป ก็ยังเบิกเงินเดือนล่วงหน้าของตัวเองมาใช้กับ FINN ได้นั่นเอง https://go.finn-app.com/finnis0424